關稅戰下內需戰略顯效，核心區量價企穩，剛需購房成本創十年新低

一、政策組合拳精準發力，樓市成穩經濟“壓艙石”

1. 限購優化釋放百萬級剛需

上海外環外優化限購政策，五大新城（青浦、松江等）定向放寬人才購房門檻，外環外成交占比提升至58%，臨港、青浦華為社區等項目周均到訪量大幅度上升。

2. 金融讓利降低居住成本

首套房貸利率降至3.25%（LPR-50BP），二套利率3.75%，疊加契稅優惠，總價500萬房源購置成本減少35萬。徐匯濱江、前灘等改善板塊成交周期縮短至30天，貸款審批效率提升40%。

3. 以舊換新激活存量市場

政府主導“賣舊買新”專項計劃，浦東、閔行等區試點收購老破小作為保障房，置換家庭可享新房總價補貼。3月二手房成交近3萬套，其中40%為置換需求驅動。

二、貿易戰倒逼內需升級，品質居住消費成新增長點

1. 出口承壓加速內需戰略轉向

關稅戰導致長三角外貿企業訂單縮減，通過“消費-投資”循環對沖風險，2025年上海安排3000億特別國債支持住房以舊換新。臨港自貿區、張江科學城等產業集聚區周邊住宅成交同比激增62%。

2. 高品質住宅引領消費升級

虹口北外灘、楊浦濱江地塊要求“3米層高+智能家居”標配，2025年首批入市項目認購率超300%。改善型需求占比從2024年的45%升至58%，總價800萬以上房源成交均價同比上漲8%。

3. 租賃市場賦能人才安居

前灘、蘇河灣新增1.2萬套人才公寓，租金為市場價70%，租滿5年可優先購房。政策帶動五大新城青年人才落戶量同比增加73%。

三、三類資產承載內需紅利

1. 軌交TOD次新社區

青浦17號線蟠龍路站、松江9號線泗涇站周邊房齡5年內小區，租金回報率超3%，政策傾斜下或成剛需“上車”首選。 2. 產城融合標桿板塊

臨港105片區（集成電路產業集群）、大虹橋徐涇（會展經濟核心區）新房去化周期僅3個月，產業人口導入支撐長期價值。

3. 城市更新核心項目

靜安蘇河灣、黃浦董家渡舊改地塊新房限價12萬/㎡，較周邊二手房倒掛15%，政策保障下安全邊際明確。

四、樓市與消費升級協同共進

1. 居住消費提振全產業鏈

2025年上海家裝、智能家居市場規模預計突破1200億，政策推動“精裝交付+全屋智能”標準，拉動上下游20余個行業復蘇。

2. 保障性住房托底民生

年內新增保障性租賃住房5.8萬套，重點覆蓋快遞員、醫護等新市民群體，租金控制在同地段60%。

3. 政策工具箱儲備充足

若外部沖擊加劇，儲備政策包括進一步優化限購政策、二孩家庭公積金貸款額度上浮、遠郊人才購房補貼等，確保市場平穩。

在“雙循環”戰略下，上海樓市正從單一居住功能向“消費+投資+民生”多元載體升級。政策紅利與市場韌性共振，為千萬家庭實現從“住有所居”到“住有優居”的跨越提供堅實支撐。